Базовый минимум знаний (I-XII) / 75% завершено

Раздел I. Экономика и туризм в Турции в 2024–2025 гг.

Турция – лидер по туризму и инвестициям

В 2024 г. страну посетили 62,23 млн человек, а доходы от туризма достигли $61,1 млрд – исторический рекорд.
Страна входит в топ-5 мировых туристических направлений наряду с Францией, Испанией и США.
Рост ВВП и инфраструктуры.

Экономика Турции устойчиво растёт, ключевые драйверы — строительство, транспорт, экспорт, IT и туризм.

Правительство активно инвестирует в мегапроекты: аэропорты, дороги, медицинские и деловые центры.

Финансовая стабилизация.

По прогнозу ЦБ Турции, инфляция к концу 2025 г. снизится до 30%, при этом рынок недвижимости продолжает расти быстрее инфляции.
Турция – это точка притяжения капитала.

Благодаря климату, экономическим свободам и геополитической силе страна стала центром международных инвестиций, особенно из России, Европы, Ближнего Востока и Азии.

Пройти тест

Шаг 7

Тест не пройден

Базовый минимум знаний (I-XII)

Раздел II. Безопасность инвестиций

Право собственности защищено государством.

Все сделки регистрируются в единой цифровой системе TAKBİS, а собственник получает TAPU — официальный государственный документ о праве владения.
Без регистрации в кадастре права собственности не существует — это ключевая гарантия от мошенничества.

Отсутствие риска самозахвата (“оккупа”) как в других странах Европы

Незаконное проживание или захват недвижимости в Турции уголовно наказуемы.
Все споры решаются исключительно через суд, а выселение производится только по судебному решению и через приставов.

В отличие от Испании и ряда стран ЕС, в Турции не существует «сквоттерского права».
Обязательное страхование DASK.

Каждый объект недвижимости застрахован от землетрясений в государственной системе DASK.
Полис покрывает ущерб от сейсмособытий и их последствий, обновляется ежегодно и обязателен для подключения коммунальных услуг.

Это гарантирует финансовую защиту и спокойствие владельца.

Раздел III. Надёжность процедур и этапы сделки по приобретению недвижимости

Иностранцы покупают на равных с гражданами.
Для покупки жилья ВНЖ не требуется.
Ограничения минимальны – только на военные и закрытые зоны.

Пошаговая сделка:

Получение налогового номера (Vergi Numarası).
Открытие банковского счёта.
Оценка недвижимости (официальный отчёт экспертной компании).
Подписание договора купли-продажи у госрегистратора.
Оплата госпошлины от 0 до 4% и регистрация TAPU.
Переоформление коммунальных услуг и страхования.

Мы помогаем перевести деньги из любой страны в Турцию – быстро и безопасно
Срок сделки – от 3 до 7 дней, прозрачность – полная.

Раздел IV. Правила оформления гражданства через покупку недвижимости

Программа гражданства через инвестиции (CIP):

Минимальная сумма инвестиций — от $400 000 (по кадастровой оценке).
Можно приобрести один или несколько объектов, суммарно на указанную сумму.
Покупатель обязуется не продавать недвижимость в течение 3 лет (ограничение фиксируется в TAPU).
Объект должен быть с TAPU (правом собственности) или нотариальным договором.
Недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.
Покупатель должен оплатить полную сумму с банковского счёта.
Срок получения гражданства: от 6 до 8 месяцев с момента подачи документов.
Гражданство получают инвестор, супруг(а) и дети до 18 лет.

Турецкий паспорт открывает:

безвизовый въезд в 111 стран,
визу E-2 в США на 10 лет,
возможность сохранить двойное гражданство.

После 3 лет объект можно продать и сохранить гражданство.

Раздел V. Правила оформления ВНЖ по недвижимости

Вид на жительство по основанию владения недвижимостью (ikamet):

Право на ВНЖ даёт покупка недвижимости стоимостью от $200 000 (по кадастровой оценке*).
Объект должен находиться в «открытой зоне» для иностранцев (в районах, где доля иностранцев <20%).
Покупатель подаёт заявление в миграционную службу (Göç İdaresi) и предоставляет:
загранпаспорт и нотариальный перевод,

TAPU и оценочный отчёт,

налоговый номер и подтверждение адреса,
медицинскую страховку,
справку о несудимости (для ВНЖ по семье),
фотографии и заявление.

Срок оформления ВНЖ: 3–8 недель.
Карта выдается на 1–2 года с возможностью продления.

Владельцы недвижимости имеют право:

проживать в Турции круглый год,
оформить ВНЖ супругу(е) и детям,

спустя 5 лет проживания подать на постоянный ВНЖ или гражданство.

Раздел VI. Выгода и доходность

Доход от аренды
Средняя доходность аренды – 6–8% годовых.

В Стамбуле и Анталье — 7–9% от долгосрочной аренды, а при краткосрочной аренде — до 10–12% годовых.

В курортных городах (Аланья, Бодрум, Мерсин) доходность варьируется в зависимости от сезона и локации, но она ниже, чем в Анталии или Стамбуле (5–7% годовых от долгосрочной аренды и 8–10% годовых от краткосрочной аренды.

Доход от роста стоимость объекта недвижимости до сдачи

Размер дохода от роста стоимость объекта недвижимости до сдачи (если объект приобретён на ранних стадиях строительства, т.е. на этапе «котлована») зависит от конкретного проекта, района, города, но в среднем – 15-20% годовых.
Доход от роста стоимости объекта недвижимости с учётом среднего роста стоимости недвижимости
Стамбул – в среднем 10% годовых, Анталья – в среднем 8% годовых, Аланья, Бодрум и Мерсин – 7% годовых

Налоги – минимальные по Европе.

Госпошлина при покупке – от 0% до 4%.
Ежегодный налог на имущество – 0,1–0,2%.
Налог на аренду – 15–25% (прогрессивная шкала).
Коммунальные платежи и айдат (плата за содержание комплекса) – умеренные ($20–50/мес).

Средняя стоимость апартаментов в городах Турции:

Аланья 1+1 60к$, 2+1 от 90к$, 3+1 от 120к$
Анталья 1+1 80к$, 2+1 от 120к$, 3+1 от 160к$
Мерсин - от 40к$
·Стамбул 1+1 100к$, 2+1 от 150к$, 3+1 от 200к$

Раздел VII. Города присутствия DDA

Анталья:

Главный курорт Турции, 300 солнечных дней в году.
В 2024 г. приняла 19,3 млн туристов (4-е место в мире).\
Высокий спрос на аренду круглый год, средняя доходность — 7–9% при долгосрочной аренде.
Инфраструктура — международный аэропорт, университеты, медицина, торговые центры.
Безопасный, ликвидный и востребованный город для жизни и инвестиций.

Анталья идеально подходит для:

оформления гражданства через покупку недвижимости;
оформления ВНЖ;
перепродажи с ростом стоимости;
сдачи в аренду (долгосрочной и краткосрочной);
личного проживания и отдыха.

Стамбул:

Мировой мегаполис на стыке Европы и Азии.
В 2024 г. — 23 млн туристов (1-е место в мире).
Высокая ликвидность, долгосрочная аренда, бизнес-центр страны.
Стамбул — «сердце дипломатии» и крупнейший инвестиционный рынок региона.

Стамбул идеально подходит для:

инвестиций под гражданство ($400 000+);
долгосрочной аренды и перепродажи;
жизни и бизнеса;
покупки жилья для семьи.

Алания:

Доступные цены и самый тёплый климат побережья.
Районы Махмутлар, Кестель, Оба, Авсаллар — востребованы у арендаторов и покупателей.

Алания – для личного отдыха и сезонного проживания. Для оформления гражданства или ВНЖ не рекомендуется, так как здесь низкая кадастровая оценка и низкий инвестиционный рост.

Мерсин:
Быстрорастущий портовый город с самыми низкими ценами у моря.
Построился международный аэропорт Чукурова, активно развиваются пляжные районы.
Инвестиционный потенциал — высокий в долгосрок.

Мерсин рекомендуется для долгосрочных вложений. Пока цены низкие, но город находится на этапе активного развития туристического сегмента, что делает его привлекательным для роста капитализации в будущем.

Бодрум:

Элитный курорт Эгейского моря — «турецкая Ривьера».
Престиж, безопасность, уникальная экология и архитектура.
Ограниченная застройка (не выше 3 этажей, 60% территории — зелёные зоны).
Выбор состоятельных Клиентов и статусный инвестиционный актив.

Раздел VIII. Мифы о Турции и недвижимости

Факт: Анталья, Алания и Мерсин относятся к сейсмически безопасным регионам.

За последние 100 лет здесь не было разрушительных землетрясений.
Современные дома строятся по стандарту TBEC-2018, включающему сейсмоизоляцию, усиленный каркас и контроль качества.
Каждый объект обязательно страхуется по системе DASK.
Риск полностью управляем и несоизмеримо ниже, чем в Японии, Калифорнии или Италии.

Факт: инфляция снижается (прогноз ЦБ — до 30–35% к концу 2025 г.), а рынок недвижимости растёт быстрее инфляции. В 2024 году цены в долларах выросли на 18%, а количество сделок — на 20%. Инфляция в Турции — друг инвестора: она обесценивает наличные, но увеличивает стоимость активов.

Факт: Стамбул стал мировой площадкой дипломатии и переговоров.

Здесь проходят международные встречи (Россия-Украина, «зерновая сделка», саммиты по газу и безопасности Чёрного моря).
Город воспринимается как центр нейтралитета и стабильности, а его недвижимость – как «тихая гавань» капитала.
Районы рядом с дипломатическими центрами (Бешикташ, Шишли) растут в цене на 20% быстрее рынка.

Раздел IX. Сейсмическая активность в Турции

Уровни риска по регионам
(данные Министерства окружающей среды и урбанизации Турции, 2024 г.)

Низкий
Анталья, Алания, Мерсин
Находятся на стабильной Анатолийской плите. Землетрясения — редкость и низкой интенсивности.

Умеренный
Измир, Бурса
Последние значимые толчки были более века назад.

Повышенный
Стамбул (север Мраморного моря)
Находится у Северо-Анатолийского разлома, но все новостройки соответствуют нормам TBEC-2018.

Как минимизировать риски

Выбирать безопасные регионы: Анталья, Алания, Мерсин, Бодрум и безопасные районы Стамбула
Проверять застройщика: наличие сертификатов TBEC, завершённых проектов, репутации.
Избегать старых домов: инвестировать только в новые здания после 2018 года.
Покупать с DASK-страховкой: покрывает ущерб даже при частичных повреждениях.
Не выбирать этажи выше 12-го: рекомендация по безопасности и эвакуации.

Турция — страна, где риск землетрясений управляем, а система защиты — отлажена.
Сейсмострахование, контроль строительства и грамотный выбор региона делают инвестиции в недвижимость безопасными и устойчивыми.

Раздел X. Влияние инфляции и курса валют на инвестирование в турецкий рынок недвижимости

Темп годовой инфляции в Турции в период январь - октябрь 2025 г.:

Январь - 42,17%
Февраль - 39,1%
Март - 38,13%
Апрель - 37,89%
Май - 35,41%
Июнь - 35,06%
Июль - 33,53%
Август - 32,97%
Сентябрь - 33,31%
Октябрь - 32,87%

Очевиден тренд на снижение: в начале года инфляция была на уровне 42%, в октябре - уже 32%. По прогнозам к концу года правительство Турции ожидает снижение инфляции до 30%.

При этом в годовом выражении один из наибольших ростов цен зафиксирован в сфере жилья – 67,43%. Почему?
Высокий спрос при ограниченном предложении жилья
Недвижимость как защита от обесценения лиры: турки традиционно не доверяют национальной валюте – при малейших признаках нестабильности капитал уходит в доллар, золото, недвижимость, что порождает спекулятивный спрос
Импортозависимость строительного сектора: при ослаблении лиры (–17% за 10 месяцев) себестоимость проектов резко увеличивается, даже если инфляция в лирах замедляется

Курс турецкой лиры к доллару США в период январь - октябрь 2025 г.:
· Январь: 1$ - 35,85₺
· Февраль: 1$ - 36,49₺
· Март: 1$ - 37,95₺
· Апрель: 1$ - 38,47₺
· Май: 1$ - 39,02₺
· Июнь: 1$ - 39,78₺
· Июль: 1$ - 40,57₺
· Август: 1$ - 41,1₺
· Сентябрь: 1$ - 41,56₺
· Октябрь: 1$ - 42,05₺

За период январь – октябрь 2025 г. турецкая лира подешевела к доллару примерно на 17,3%.

Какие выводы можем сделать:

Инфляция замедляется
Лира продолжает обесцениваться несмотря на замедление инфляции
Недвижимость остаётся защитным активом
Цены на жильё выросли на 67,43% в годовом выражении, что существенно превышает как инфляцию (≈33%), так и девальвацию лиры (≈17%). Это означает:
Реальный рост стоимости недвижимости в национальной валюте;
Для инвесторов, чьи активы номинированы в долларах, доходность в лирах оказалась очень высокой (около +17% только за счёт валютного эффекта, не считая роста цен самих объектов).

Раздел XI. Необходимый вокабуляр

Искан (Iskan, İskan, Искян) — это технический паспорт, акт сдачи в эксплуатацию объекта и разрешение на использование здания или его части для проживания, либо другой деятельности человека.
ТАПУ (TAPU) – любая покупка апартаментов на территории турецкого государства вносится в реестр земельной книги. Когда люди хотят продать или купить недвижимость, нужно оформить документ, который подтверждает право собственности этого объекта. В Турецкой Республике он носит название TAPU.
НДС – Продажа новостроек в Турции облагается НДС по ставке от 1 до 18%. Ставка НДС зависит от площади объекта недвижимости и его назначения: квартиры и дома площадью до 150 м² — 1% стоимости договора; квартиры и дома площадью больше 150 м² — 8%. В каждом регионе Турции НДС может быть разный. Кроме того, у иностранцев есть право на освобождение от НДС при покупке недвижимости в Турции. Мы помогает Клиентам подтвердить критерии для применения освобождения от НДС, экономив на расходах и делая приобретения недвижимости в Турции максимально выгодным
Икамет (ikamet) — это документ, который выдается иностранному гражданину в Турции и является подтверждением наличия у него оформленного вида на жительство на определенный срок (как правило, от полугода до двух лет)
Кадастровая стоимость – это официальная оценка, которую государство использует для расчёта налогов и оформления сделок. Она часто ниже рыночной (фактической) цены, и именно по кадастровой стоимости рассчитываются пороги для получения ВНЖ (от 200 000 $) и гражданства (от 400 000 $). Например, фактическая стоимость объекта недвижимости в Анталье может быть 200 000$, в то время как кадастровая – 70% от неё; в таком случае объект для получения ВНЖ не подходит.

Раздел XII. Правила выбора объектов недвижимости в Турции в зависимости от цели приобретения

Какие объекты выбирать в Турции, если цель – получение гражданства:

Объект на стадии строительства или готовый (максимальная экспертная оценка)
Проекты от государственных Застройщиков (не требуется экспертиза и подача на гражданство по ДКП)
100% (или близкая к этому) кадастровая стоимость объекта
Жилые и коммерческие объекты

Какие объекты выбирать в Турции, если цель – получение ВНЖ:

Объект на завершающей стадии строительства или готовый.

Готовое ТАПУ (желательно с полной кадастровой стоимостью).

Недвижимость находится в районе, открытом для получения ВНЖ.
Выгодная локация для проживания, развитая инфраструктура: школы, больницы и аптеки, магазины, рынки, кафе или рестораны, транспортная доступность.
Недвижимость будет пользоваться спросом: возможность дальнейшей перепродажи.
Планировки квартир: 1+1, 2+1, 3+1.

Какие объекты выбирать в Турции, если цель – перепродажа:

Объект на стадии «карандаша»: самые низкие цены, лучшие юниты свободны
Объект уникален по сравнению с другими: строящимися или готовыми
Богатая инфраструктура жилого комплекса (бассейны, паркинги, СПА-зона, спортивные площадки и залы, детские площадки, зоны отдыха и барбекю)
Жилой комплекс находится в выгодной локации
Низкая стоимость по сравнению с подобными объектами: строящимися или готовыми
Надежность и репутация Застройщика
Планировки квартир: 1+0, 1+1 и 2+1

Какие объекты выбирать в Турции, если цель – выгодная рассрочка:

Рассрочки в Турции зачастую предоставляются на длительный срок: например, есть опции длительностью от 2-х до 5-ти лет
Почти всегда в Турции рассрочка – беспроцентная, вы просто откладывается срок выплаты полной суммы и выплачиваете её по частям
При приобретении объекта недвижимости в рассрочку у Вас есть право проживания там ещё до момента выплаты всей суммы сделки
На некоторых проектах возможна рассрочка в турецких лирах, что делает стоимость покупки в рублях и (или) долларах США меньше на момент выплаты всей суммы сделок из-за изменений в курсе валют

Какие объекты выбирать в Турции, если цель – сдача в аренду:

Объект на завершающей стадии строительства или готовый.
Объект уникален по сравнению с другими (локация, видовые характеристики, гарантированный доход от аренды, управляющая компания по аренде).
Богатая инфраструктура жилого комплекса (бассейны, паркинги, СПА-зона, спортивные площадки и залы, детские площадки, зоны отдыха и барбекю).
Выгодная локация: близость к пляжам, природе, достопримечательностям, магазинам, рынкам, кафе и ресторанам.
Высокая стоимость и спрос на аренду квартир в этом районе.
Планировки квартир: 1+0, 1+1 и 2+1